היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי

7. היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי מצ"ב: חוו''ד המחלקה האסטרטגית בנושא מענה לצרכים ציבוריים. חוו"ד שמאי מקרקעין אהרון בוץ. היועמ"ש, עו"ד אילנה בראף הסבירה הנושא. ציינה כי במסגרת חוק ההסדרים שאושר לפני מספר חודשים עודכן סעיף 3 א' לחוק התכנון, לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בכל הקשור להיטל השבחה, בתכניות פינוי בינוי.. לפני התיקון היטל השבחה היה באופן אוטומטי %50 אבל למועצת העירייה היתה סמכות להמליץ על מתן פטור חלקי של %25 היטל השבחה, כלומר מחצית מהיטל ההשבחה או פטור מלא ,0 והדבר היה טעון אישור של שר הפנים ושר הבינוי והשיכון. ממועד כניסתו של החוק החדש לתוקף, החוק השתנה, ובאופן אוטומטי היטל ההשבחה שמוטל על תכניות פינוי בינוי הוא %25 מההשבחה, זאת אומרת %50 היטל השבחה, כי היטל השבחה הוא %50 מההשבחה , אבל למועצת העיר יש סמכות לקבל החלטות אחרות. החלטה חייבת להתקבל עד 2022/5/1 . מועצת העירייה מוסמכת לחלק את העיר לאזורים שונים שכל אזור צריך להיות לא פחות מ – 30 דונם, לקבל החלטה לגבי כל אזור ואזור מהו שיעור היטל ההשבחה שהיא רוצה להחיל עליו. האם הוא %50 היטל המלא, %25 זה בעצם %50 מההיטל, או פטור מלא. לשם כך היא צריכה להתחשב במספר קרטריונים שנקבעו בחוק, הקרטריונים הם כמובן שיקולים שנוגעים לערכי הקרקע, צפיפות יחידות דיור קיימות והצפויה, צורכי הפיתוח באותו אזור וכן שיקולים נוספים כפי שיפורטו. מנהלת ההתחדשות עירונית בראשותה של אדריכלית סיגל דיאמנט ביחד כמובן עם מוניקה ועם צוות השמאים, עשו בחינה על מנת להמליץ בפני מועצת העירייה מהו המתווה הנכון לדעתם. נמצא איתנו גם אהרון בוץ שהוא שמאי מטעם הועדה המקומית שהתמנה והתבקש לעשות את הבחינה של ערכי קרקע, צפיפות וכדומה. גם הנושא הפרוגרמתי כמובן משמעותי כלומר מה הם צרכי הפיתוח הנוספים שנדרשים על מנת לתמוך בפינוי בינוי, והמלצות מונחות בפניכם, ופתוחות כמובן לדיון. מר אהרון בוץ, שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית ציין" מה שעשינו הוא לקחת את כל שכבות העיר בדקנו את השווי ובסופו של דבר הגענו למסקנה ביחד עם המנהלת שאנחנו נבחן את נווה ישראל, את מתחם בילו ואת יד התשעה. הרעיון היה לקחת מתחמים שכבר עברו את המבחן של בוא נאשר תכנית ואפילו באחד מהם כבר התחילה הבניה, זאת אומרת היתה כאן ישימות תכנונית והיתה כאן גם ישימות כלכלית. דבר נוסף שעשינו לא בדקנו את הפרויקטים עצמם כפרויקטים, אלא רק את הבסיס התכנוני הסטוטורי שלהם אבל הלבשנו עליהם את ערכי השווי ועלויות שנכונים להיום והלבשנו עליהם את המכפילים שאנחנו דנים בהם היום שזה מכפיל 3 שהוא מכפיל גבוה יותר, בסופו של דבר הגענו למסקנה שבמרכז העיר זאת אומרת שזה בעצם כל שכונות העיר חוץ מיד התשעה שנדבר עליה בנפרד, אנחנו מדברים על זה שהרווחיות היא מספקת גם אם תגבו %50 היטל השבחה זאת אומרת הרווחיות היא היום %23 אנחנו פשוט נמצאים בתקופה של קפיצת מחירים כולם קוראים עיתונים, ואנחנו יכולים לגבות %,50 ביד התשעה עשינו בדיקה נפרדת, ביד התשעה אין לנו תכנית אז המנהלת הגדירה לי מתחם של בניה רוויה לא של רביעיות. פה אני אפתח סוגריים ואני אגיד שהרביעיות סיפור אחר לגמרי, ובדקנו כמה יכולה להיות הרווחיות והגענו לזה שזה .18.6 למה אני כל כך מדגיש את העניין הזה? כי אם אתם שואלים אותי מבחינה מקצועית כדי שנוכל להביא אליי יזמים אז כדאי שנדבר על פרויקטים שמרוויחים לפחות %,19 אבל ביד התשעה לדעתי היא ממוקמת במיקום מעולה ואנחנו מהר מאוד נעבור את ה – %,19 אנחנו רואים גם התעניינות מאוד גדולה של יזמים שם, היא פשוט ממוקמת על ציר תנועה ראשי, קרוב לתחנת רכבת יש לה פוטנציאל אדיר, אני חושב שלפחות מהבחינה השמאית יד התשעה היא ככל שכונות העיר היא לא שונה מהם בעניין הזה, לעניין פינוי בינוי ואני חושב שאין שום בעיה גם ביד התשעה, מבחינתי להמליץ לכם לגבות %.50 אז לסיכום כשמאי מקרקעין ולא משום אספקט תכנוני או משפטי אני ממליץ למועצת העיר לקבוע כי שעור היטל ההשבחה בכל הפרויקטים להתחדשות עירונית בדרך של "פינוי בינוי", ברחבי הרצליה, ב-5 השנים הבאות יהיה בשיעור %50 מההשבחה." חברי המועצה בקשו שהות להכיר וללמוד הנושא. הנושא יובא לדיון והחלטה בישיבת המועצה הבאה.